Renda Mínima Garantida (RMG) nos Fundos Imobiliários: Cuidados a ter

Renda Mínima Garantida o que é? Como funciona? Cuidados a Ter? Como se Proteger?

 O que é Renda Mínima Garantida

 

  No inicio o Fundo Imobiliário capta mais dinheiro do que o necessário, para depois devolver ao cotista um dinheiro fixo, durante um período de tempo acordado.

Esse dinheiro para garantir uma renda mensal no inicio do fundo Imobiliário, porque no inicio é difícil conseguir alugar a maioria do Imóvel.

Exemplo:

  Um Fundo Imobiliário precisa de 64 000 000 para comprar um Imóvel
  Esse FII lança  1 000 000 de cotas
  E vai ter Renda Mínima Garantida 1 real por cota por mês durante 3 anos (36 meses)

Preço por cota se não houve-se RMG= 64 000 000 / 1 000 000 = 64 reais por cota

Preço real que o FII vai custar = (64 000 000 + 1 000 000 x 36) /  1000 000 = 100 reais por cota

O fundo captar 100 000 000 para poder pagar 64 000 000 do Imóvel mais 1 real por cota durante 36 meses (1 real x 1000 000 cota x 36meses  = 36 000 000),  (64 000 000 + 36 000 000 = 100 000 000)

 

 

Como saber se um Fundo tem Renda Mínima Garantida 

 

 Se um Fundo Imobiliário distribuir sempre o mesmo rendimento igual todos os meses, fique desconfiado é bem provável que tenha RMG,  vá no site da BMF&Bovespa e abra o relatório mensal do FII.

o caminho é esse:

BMFBovespa - Listagem - Fundos de Investimento - Imobiliário (FII) - Fundo de Investimento Listados na BMF & Bovespa  FII - (escolher o fundo que pretende ver) -  Informações Relevantes - Relatórios -  Relatórios

 É assim poder baixar o relatório mensal .

Chegando ao Relatório Mensal, costuma aparecer logo em cima onde diz comentário do gestor, com as palavras Valor mínimo garantido ou Garantia de Rentabilidade, e no mesmo relatório ainda aparece a duração do prazo dessa renda mínima garantida em que mês e ano que ela acaba, e qual o Receita  Imobiliária do Fundo  (Receita Imobiliária Real do Fundo ), e o Resultado do Fundo (Resultado Real do Fundo), estas informações são muito  úteis, pois assim poderá tomar uma melhor decisão de investimento.

Cuidados a ter com Fundo Imobiliário com RMG

 

 

Olhar a duração da RMG

 

 Quando mais longe tiver o final da duração da RMG  melhor, mais tempo você tem o seu rendimento mensal garantindo, mais tempo tem o fundo para conseguir novos inquilinos e assim aumentar seus rendimentos, de maneira a igualar o Rendimento quando acabar a RMG.

Olhar a Resultado do Fundo (real) e o Dividend yield (real)

 

É importante  ver o Resultado do Fundo (real) que vem no informe mensal e calcular o Dividendo yield (real) do mesmo informe mensal 

 % Rendimentos Distribuídos =  ( Resultado do Fundo / Rendimentos Distribuídos ) x 100

Nosso exemplo

Vamos supor que Resultado do Fundo fosse 400 000 por mês

Rendimentos distributivos (Renda Mínima Garantida) = 1 000 000 por mês

 % Rendimentos Distribuídos = (400 000 / 1 000 000) x 100 = 40 %

Dividend yield (RMG) = (rendimentos do ano / Preço da cota) x 100

Nosso exemplo

Dividend yield (RMG) = (1x 12  / 100 reais ) x 100 = 12%

Dividend Yield ( Real ) = Dividend yield (RMG)  x  % Rendimentos Distribuídos

Nosso  exemplo

Dividend Yield (Real ) 12% x 0,4 = 4,8 %

Como vimos o nosso Dividend Yield (Real) é bem abaixo do Dividend Yield (RMG) temos de avaliar quanto tempo falta de duração para acabar a RMG, e quais são as chances dos Rendimentos dos alugueis subirem, para tornar o Dividend yield (real) próximo do Dividend yield (RMG) quando acabar a RMG.

É preciso ver se os rendimentos estão subindo ao longo do tempo, se as subidas são  grandes, para analisar se há uma chance real do rendimento subir perto do valor da  RMG.

Riscos da RMG nos FIIs

 

 

Risco da Construtora ou Administradora dar  "calote"

 

 A Renda Mínima Garantida é oferecida por terceiros,  normalmente por construtoras ou administradoras.

  Há algum risco da construtora ou administradora não pagar, é ter de ir para tribunal e o cotista ficar a espera da decisão do tribunal para saber se vai conseguir receber ao Rendimento da RMG ou não, esse risco é pequeno e acontece poucas vezes, porem pode acontecer alguma vez, por isso bom ter uma carteira diversificada. 

Risco de uma queda lenta das cotas ao longo do período da RMG 

ou de uma queda rápida das cotas no final da RMG

 

  Como acontece com muita frequência o Resultado do Fundo (real) é inferior ao da RMG, que leva a um Dividend yield (real) menor, a medida que a duração do prazo da RMG for ficando menor, as pessoas vão saindo aos poucos do FII para antecipar o grande saída no final RMG, e isso faz com que o preço das cotas diminuía, levando a uma desvalorização das cotas ao longo do tempo, isso faz com que somando a sua rentabilidade do aluguer com a rentabilidade da cotação do FII a rentabilidade seja mais baixa do que a media dos outros FIIs, isto acontece com bastante frequência.

  Se o Resultado Fundo (real) for inferior ao da RMG, quando acabar a duração da RMG os cotista mais desatentos, percebem que o seu FII agora distribui muito menos dinheiro por mês, isso normalmente gera uma grande venda por parte destes cotistas, levando a uma grande queda do FII.

No final da RMG alguns FIIs caiem muito, podendo ficar com um Dividend yield (real) interessante, o que pode gerar uma oportunidade para quem estiver atento.

Conclusão 

 

 Sempre que vir o mesmo rendimento ao longo de muitos meses sem variar fique desconfiado, é bem provável que tenha Renda Mínima Garantida,  vá  no relatório  mensal do Fundo Imobiliário e leia onde diz comentário do gestor para saber se tem RMG, se tiver, olhe Duração, Receita  Imobiliário do Fundo,
Resultado do Fundo, depois calcule seu Dividend Yield (real). 

 Em seguida analise se a resultado do fundo está crescendo, e se este fundo Imobiliário tem capacidade de aumentar o resultado do fundo para um valor parecido com a RMG até final duração.

 Entrar num fundo só por ter RMG não é grande ideia, apesar de ter um rendimento sempre igual garantindo, o que preço das cotas tende a diminuir a medida que os meses vão passando pois fica mais próximo do final do contrato da RMG,  caso o Rendimento do Fundo (real) não aumente, e pode levar a estes FIIs terem uma rentabilidade pior do que os restantes FIIs.

 Se o Resultado do Fundo for inferior a RMG quando acabar a duração, poderá levar a uma grande queda no preço do Fundo e nas cotas, pois muitos cotistas reparam  que estão recebendo menos depois que acaba a RMG e vendem em grandes quantidades.


 Pode gerar uma oportunidade quem estiver atento, pois como o preço caie muito pode gerar um dividend yield (real) interessante.

Os FIIs com RMG requerem uma analise cuidada e cautelosa para saber se é bom entrar no FII ou não.

 

Aviso: Este blog é um lugar onde eu partilho a minha opinião e minha visão do mercado, os exemplos que aqui expostos são apenas didáticos e ilustrativos, este blog não recomenda ninguém a comprar/vender/manter Ações, Fundos Imobiliários, ou qualquer outro produto financeiro, a decisão e a responsabilidade do investimento é sua, deverá estudar e  aprender máximo de educação financeira para tomar boas escolhas.